去年一整年，上海房价回调明显。

尤其是老破小、老破大、大龄商品房这几类房子，体感上更是寒意十足。

一线城市上海都跌了，十八线的县城房价，应该更惨吧？可能腰斩都不止？

情况和大家想得可能不太一样。

同事小李春节回来后，说自己老家县城的房价并没怎么跌，相当坚挺。

挖了挖背后的因素，很有意思。

先说明一下，中国有一千多个县，将近三千个县级区划。

县城与县城的差别，可能比上海与鹤岗的差别还要大。

所以，具体到每个县城的楼市，总会有或大或小的不同。

今天文章所聊的内地北方县城，只是一类县城的代表，不具普适性。

1

首先，不同于网络上常见的论调，县城楼市没有未来，没有支撑。

小李老家的县城楼市，就目前来看，其实是有真实支撑的，具体可以分为三方面。

其中最大的支撑，是来自于农村青年的婚恋买房需求。

不了解农村婚恋市场的大概不清楚，现在农村男青年想要娶个媳妇有多难。

因为千年以来重男轻女的思想以及某些原因，现在农村男多女少的情况很严重，特别严重。

用“一家女，百家求”来说是毫不夸张。

不要说适龄未婚女孩，就是二婚女，带孩子的二婚女，甚至带男孩的二婚女。

去家里说媒的，那都是络绎不绝。

听过最夸张的一个女性，四婚，而且在每一任丈夫家里，都生了孩子，匪夷所思。

没办法，农村真的太缺适婚女青年了，形势比人强。

而在成家立业，传宗接代的传统观念下，农村的未婚男青年家庭但凡还能挣扎一下，就绝对不会在娶媳妇这件事上躺平。

所以，村里要盖房，盖！

县城要买房，买！

要有小轿车，买！

还要给彩礼，给！

说实在的，现在农村娶一个媳妇，那是要举全家族之力，有钱出钱，有力出力。

至于村里的适婚女青年去哪里了，那是另一个宏大的问题了。

简单说说：首先，因为重男轻女的思想，村里出生的女孩本身就比男孩少；

其次，读了书上了大学的女孩，基本脱离了农村了婚恋市场了；

而那些没读书的，去大城市务工的，在见识过更大的世界后，也会无形中提高自己的择偶标准，整体是会往更富裕更发达的城镇流动；

一个农村女孩，嫁给城市男孩，很正常；但一个农村男孩，想娶一个城里姑娘，那可太难了。

说的糙一点，价格是由供需决定的。

供给不足，需求端就会内卷。

以前娶媳妇要彩礼，要村里盖新房，现在要城里买房，车子也是标配，彩礼另算，而且一年比一年高。

当地即便是男方倒插门，做上门女婿，也要给女方一笔钱，比彩礼低一些，大概是几万块。

难，太难了。

2

县城楼市的第二个支撑，来自县里农村孩子的上学需求。

这个很多人可能不太了解。

现在因为农村人口外流，乡村的小学，学生人数一年比一年少。

很多村子的学校基本办不下去了，学生凑不够一个班，老师呢也没有。

没法子了，只能去镇上，或者去县城上小学。

到了初中阶段，基本就必须去县城读书了；乡镇初中的教育质量，也越来越差了。

孩子去了那里读书，就是半放弃了。

而县里读书，那也是要讲究学区对口的，你得周边的房子，才能在那里读书。

得，为了下一代，咬牙买吧……

3

县城楼市的第三个支撑，是外出务工人员的返乡置业需求。

以前的农村，人们手里有钱之后，会选择自己盖房子。

现在因为城市化，人口流出，村里大把的二层小楼没人住，大家都去城里买房了。

年轻人都在外面打工、跑外卖，北京，长三角，珠三角。

这些地方的房价，对于体力劳动者来说，都高不可攀。

但这些地方的工资，那可比老家高多了，只要不乱花钱，多年工作下来，夫妻俩都能攒个小几十万。

回家一看，左邻右舍都在县里买房了，得，咱也买一套吧，说出去也倍有面子，住不住另说。

在这个小县城，其实大家并没有房子当成一个投资品，更多的是结婚、上学的必需品，甚至是出去跟人聊天吹牛攀比的面子。

大多人也没想着靠这个赚钱。

的确，再加点钱，可以买地级市，甚至是省会。

问题是，买到市里，或者省会干嘛？

父母生活在县城周边的农村里，孩子在这里读书也有人照料，去市里和省会，那才是人生地不熟。

换句话讲，这批县城置业的农村青年，被县城拿捏了，进城买房，只能买在县里。

4

说完需求端，咱们再从供给端瞧瞧这有些魔幻的县城楼市。

小李老家的县，人口三四十万，城区人口五六万。

这样的体量，吸引不到全国大型的开发商，别说恒大，就是碧桂园也下沉不到。

这里开发商基本都是当地的地头蛇，小开发商。

县里的首富，二富，他们的主业也不是房地产，无非是看到这里面有利可图，就拍个地，掺和一把。

所以楼市大环境中那些资金链断裂的压力，对于这些地头蛇开发商来说那是不存在的；降价促销，也是很少的。

不好卖，那就慢慢卖。

几个开发商也都互相认识，说不定还有亲戚关系，互相串通涨价护盘，也是很常见的操作。

而且某些开发商，与县城政府有着千丝万缕，十分复杂的政商关系；这里就不多说了，懂得都懂。

在上海，因为限价，新房比周边二手房便宜；

在县城，大家买新不买旧，新房比二手房单价贵个一两千，很正常。

而因为不是专业的开发商，所以这些新房也基本没有什么小区环境、绿化可言。

不要说什么干挂石材，小区水景了；外面有个围墙，里面有个长廊，那就不错了。

但是，这里要说但是了，县城里也是有有钱人的，当地的体制内群体，医师公，企业主，在县城扎根几十年，手里都不缺房子，但缺好房子。

所以小李观察到，下图这样的小区，再加上对口县里最好的小学，就算是县城楼市的头牌。

在这个均价五六千的地方，这样的二手房要卖到8000元/平米。

5

补充一点，这里和全国各地的很多县城一样，大部分的房子都没有房产证，但是照样可以交易。

有没有房产证最大的区别，就是在交易的时候，下家能不能办按揭贷款。

如果有证，可以付两到三成首付，剩余部分按揭。

没证的话，只能办理个人消费贷，额度最高20w。

而因为县城百分之八十的房子都没有产证，意味着这里买房的杠杆率整体不高（民间借贷的另算）。

而且前面说了，这个小县城的均价也才五六千，基数小，即便下跌，那也压力不大，不会是伤筋动骨。

总的来看，县城买房的需求是真实的，但居住的需求就不一定了。

这些为了结婚买房的年轻人，返乡置业的年轻人，一年到头，基本还都是在外打工。

平均在家的时间不超过一个月，大半个月还在村里的房子里和父母一起度过，所以县城房子的空置率，其实是很可怕的。

另外，和上海楼市相同的是，县城楼市也不缺改善的力量，太多的老房子要换新房了。

所以县城买房，有实力的话，就盯住品质最好的那个小区，结构性稀缺。

还是那句话，中国太大了，有几千个县，县城与县城差别，可能比上海与鹤岗的差别还要大，所以绝对不能一概而论。

目前看来，周边农村较多、农民较多的县城，楼市还是不缺真实需求的。

毕竟农民进城，是城市化的最后一棒。

当然，可能还有一个原因，那就是，县城的购买力，反应慢半拍。

其实县城的房子，怕的不是房价下跌，而是下跌也卖不出去，流动性丧失比房价下跌更可怕。

在小李老家，这事情已经有一些苗头了：

县里的一些没有电梯的老房子，已经快要空着卖不出去了。十万出头就能买一套，均价远低于电梯房。

局部鹤岗化，会是很多县城房子的未来。